建物を建てる
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賃貸経営は｢節税｣と｢安定収入｣が魅力!
次世代に受け継ぐ優良資産を
つくりませんか?
土地を更地のまま所有することは､固定資産税・相続税の評価額が最も高い状態であることを意味します｡また､せっかくの土地も更地では何も生み出すことはありません｡
ところが､税金に関しては､その土地が住宅用地として使用されている場合､
土地に対する固定資産税評価額(※)が3分の1(戸建住宅の場合)または6分の1(賃貸マンションの場合)になり､建物に対する固定資産税は2分の1になります｡
つまり､土地は所有しているだけで課税の対象となりますが､その土地の活用方法如何で軽減が可能になるのです｡
また､資産運用､投資の方法には不動産だけでなく､株やＦＸなども人気を集めていますが､
5年後､10年後､そして次世代に利益を残すことをお考えであれば､｢マンション経営(＝賃貸経営)｣の方がお勧めと言えます｡
賃貸経営には､これまでの主流であったマンション・アパートなどの他に､最近では高齢者住宅や戸建賃貸も大変需要があり人気です｡
これらは､毎月一定額の家賃収入をもたらしますので､老後の生活資金の確保として､親から子､子から孫へ受け継ぐ資産として有益です｡
もしも､遊休地をもてあましているのであれば､賃貸経営による収益が魅力的です｡
進和建設工業の土地活用の考え方
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節税対策について
｢建設｣と｢税務｣両面における知識を活かした
偏りのない節税対策が成功のポイントです｡節税対策に関して､誰に相談して良いかわからないという方も多くいらっしゃるかと思います｡
一般的に､土地活用を行う会社は税務対策を外注しているケースがほとんどです｡
外注の税理士の方に相談した場合､建設や相続の知識がないことが多く､税務方面に偏った提案になってしまい土地活用全体の目的を果たせないケースが多く見受けられます｡
だからこそ､土地活用における建設・税務対策両面でのベストな対策を打てるようワンストップで提案のできる会社に相談することをお勧めします｡
進和建設工業では､建設・税務対策両面の知識・ノウハウを生かし資産に関する窓口業務を行い､税務対策を含めた全体の事業計画サポートを行っています｡ -
投資対効果について
表面的な利回りだけではなく､
｢リアル｣な投資対効果を
事前に確認しましょう｡土地活用において、単純に「利回り」だけを見てはいけません。
資産状況に応じた利回り基準の適合性や資産状況に応じて金利が変わるという部分を見落として失敗してしまうケースが多く見受けられます。
だからこそ、計画時に解体工事、造成工事など「投資コスト」を細部まで厳しめに見ること、周辺地域物件の空室率を確認すること、建物の原価償却資産を考慮に入れることなど、表面的ではなく、現実的な収支計画を行った上で投資基準に合うかどうかを考える必要があります。
進和建設工業では、決して建物を建てることが前提でなく、お客様の資産状況やキャッシュフローの状況に応じて詳細の分析・計画を行い、具体的な投資対効果を入念に見極めを行った上でご提案をいたします。 -
安定収入・高入居率について
投資利回りを前提として
｢高入居率｣を考えましょう｡マンション経営において｢高入居率｣は重要です｡
しかし､同じ｢満室｣でも家賃5万円のマンションの満室と家賃10万円のマンションの満室では投資利回りが異なるため､投資利回りを前提として考える必要があります｡
よって安定収入を考えた時に投資利回りが低い場合は建てない方が良いでしょう｡その上で市場調査を元にその地域にあった建物を建てることで､｢高入居率｣による安定収入を実現することができます｡
私たちは､お客様の安定収入が実現できることを条件として､もし投資利回りが低ければ｢建てない方が良い｣とお伝えすることもあります｡｢入居率95％｣と謳っている会社も多くありますが､投資利回りを考慮に入れていないケースも多く見受けられるので注意が必要です｡
まずは事前に投資利回りを入念に確認した上で始めましょう｡
土地活用の流れ
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01
ご相談
土地活用の意向をお伺いします｡
・なぜ土地活用を検討されているのか
・どのお土地で計画を検討されているのか
のようなご質問をさせていただきます｡ -
02
市場調査
マンション経営は建築してからが本当のスタートです｡
そのため､事前にマンション経営が成立する地域かどうか調査します｡
・計画地周辺の競合物件調査
・計画地周辺の入居者ニーズの調査
をしたうえで､検討されているお土地に適した建築計画を立案します｡ -
03
プランニング
この世に全く同じ形・条件の土地はありません｡
市場調査で調べ上げた入居者ニーズや地域ニーズをもとにオーナー様のお土地だけの唯一無二のプランニングをいたします｡ -
04
事業計画
土地活用は慈善事業ではありません｡
家賃収入に対して適した建築費用でなければ破産してしまいます｡
・土地活用をするに値する事業なのか
・20年､30年先までマンション経営可能なのか
などの投資指標を用いて､土地活用の安全性と健全性を判断します｡ -
05
融資サポート
銀行から融資を受けることができるということは､第三者から客観的に見て､中長期的にマンション経営が成立すると太鼓判を押してもらっているとも言えます｡
そんな銀行融資のサポートまで全てお受けいたします｡
・融資先の紹介､融資先への提案､融資先との交渉など -
06
仮契約（設計契約）
プランニング､事業計画､銀行融資などが固まったら､実施設計を進めていくための設計契約を締結します｡
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07
実施設計
仮契約前の打合せ内容をもとに､実施設計をスタートします｡
加えて､施工するための事前準備として､
・既存建物の解体
・ボーリング調査（地質調査）
・測量（確定測量or仮測量）
などの調整もさせていただきます｡ -
08
施工
実施設計を進めていき､建築確認申請を行います｡
この申請後､建築確認が発行された後､施工をスタートします｡
※施工前に工事請負契約を締結します｡ -
09
お引き渡し・アフターサポート
工事が終わるまでが私たちの仕事ではありません｡
マンション経営が始まってからも､
・建物の修繕､定期メンテナンス
・入居募集のサポート
など､オーナー様に寄り添った経営サポートを行います｡
