二代目　地主・家主　の　今後の事業展開を考える。

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西田です。

久しぶりの投稿になりました。

本日のテーマは「二代目地主・家主　の　今後の事業展開を考える」

とさせて頂きました。

二代目の方は本当に、大変な思いをされておられる方が多いです。

何も知らないまま、いきなりお父様、お母様から不動産を譲り受けて、

でも、何をして良いかが全然分からない・・・。と言われる方が多いです。

私は、よくセミナーで、これからは「相続対策ではなく、資産形成が大切」です。

とお伝えさせて頂いています。

もう一つ、二代目家主さんに対しては、「　次世代の大家さんに必要な３つの視点」があります。

とお話しております。

そのお話をさせて頂ければと思います。

「資産形成って一体何なのですか？」　と言われると、こうお答えさせて頂いております。

１、今ある資産をより、優良な資産に変えていく事。

２、次世代に優良な資産を残して（継承して）あげる事。

と言っています。

どうして、こういう事をお伝えしているか？と言いますと、

今まで、賃貸マンションが少ない時代は、「相続対策でマンションを建てましょう」

という事はある程度は通用したかもしれない。

しかし、今、相続対策で建てた人が「家賃が下落して、空室が目立って」

「資金繰りが悪化している人」をたくさん見てきているからです。

「マンション建てなかったら土地をどうしたらいいのですか？」

とよく言われます。私は「土地を売却しましょう！」とお話する事もあります。

それには、理由があります。

「土地は負債」だからです。

”負債って何ですか？”と言いますと、「持っているだけでお金が出ていくもの」です。

出ていくものが、「固定資産税」、「相続税」です。

マンションを建てても”資金繰りで困って”、結局家主さんが大変な思いをします。

最終的には、「家主さんの土地に対する考え方が一番大切」　だと思います。

しかし、これからの時代「あえて、土地に執着しない考え方」もあるのですよ！

とお伝えしております。

土地を売却して、現金に換えても良いのではと思っています。

もしくは、その現金で都心部にある収益性がある賃貸マンションンに買い替えても

良いのではと思っています。

「相続破産」という言葉があります。

相続税が払えなくて破産してしまうということです。

「土地に執着してしまって、自分の財産を手放してしまう・・」

こんな事をお父様、お母様は本当に望んでいるのでしょうか・・？

とよくお話させて頂いております。

「先祖代々の土地を守るのではなく、

　先祖代々の資産を守る。資産は土地ではなく、お金に代わっても良いのでは」

とお話させて頂いております。

もう一つ、「次世代大家さんにとって大切な　３つの視点」についてです。

１、実務力　・・・　大家業としての実務に精通する事

２、経営力　・・・　理念、戦略、会計　おもに、会計を中心に学ぶ事。

３、投資力　・・・　不動産投資の力を身に着ける事。

この３つが二代目の大家さんにとって大切なことです。

実務力は、家主業としての実務を自分で出来るようにするということです。

入居者さんとの関わり、賃貸業者さんとの付き合い、リフォーム業者との付き合い、

清掃業者さんとの付き合いなど、色々な人とともに、満室にする経営、

入居者さんに喜んで頂く経営、係る業者さんに喜んで頂く経営をする事です。

自分なりに、家主行は出来るレベルまでいく事は大切です。

まず、実務です。

二つ目の経営力ですが、会計を中心に、「資金繰り表の作り方」

「資金繰りの分析の考え方」、「所得税・法人税対策の考え方」

「資金繰りが悪化した時の数値上の改善策の考え方」

を主に学んでいきます。

この数値が分かるようになると、心に余裕が出てきます。

「理念」は、「マンションを経営する目的」です。

相続対策で建てたマンションも、入居者様がすめば「入居者様がお客様です。」

「お客様に喜んで頂く事が経営」です。

だから、「相続対策の家族の幸せ」だけでなく、「入居者様の幸せ」をどう考えて

あげるかだけで、マンションに思いが入って運営までガラっと変わるとおもいます。

どうせ、経営するなら「理念」は必要です。

「戦略」は、「自分が思い描いているマンション」にする為に、どのような

進め方をするのか？ということです。

例えば、「子育て世帯に喜んで頂くマンションにしたい！」という考えが

あれば、「子育て世帯に喜んで頂くコンセプトを建物に作る」

「入居者を集めるのに、賃貸業者さんだけを使わないで、子育てをする人が集まるところに、

　入居募集の活動を行う。」などです。

３つの視点の最後、「投資家としての視点」です。

どうして、この視点が必要かと言いますと、先ほどの「資産形成」でもお話したのですが、

これからは、「不動産を売却　して　買い替える」という選択肢も取る必要があるからです。

後ろ向きなパターンでは、「資金繰りが悪化しているマンションを手放す。」

前向きなパターンでは、「マンションの価値を上げて、高く売却する」

　　　　　　　　　　　「売却資金で、マンションを買い替えする」

などです。

家賃下落、空室率増加に伴い、これから、資金繰りの悪化するマンションがたくさん出てきます。

相続税が増え、相続税が払えない人もたくさん出てきます。

だから、不動産を売買するという視点が必要になるのです。

その為に、「不動産投資のスキル」を身に着けることで、

「失敗しない、騙されない」不動産の選択が出来るようになります。

ここまで、自分の知識と経験が整理されれば、今後明るい展開が見えてきます。

二代目地主、家主さんは、思いっきり勉強していきましょう！！

最後に、必要なのが、これだけの知識があり業務が出来るパートナーです。

地主、家主さんの気持ちにそった対応が出来ます。

すごく楽に展開出来ると思います。

私はそのようなパートナーでありたいです（笑）（＾＾）

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