土地活用で成功している家主　と　失敗している家主

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最近、お客様としたお話。

よくマンション経営で失敗したという話を聞くと言われます。

しかし、成功するか失敗する大きな要因は２つあると思っております。

１、「きちんと企画しているか？」

①市場分析（将来性がある場所か？需給バランスは良いのか？）

②投資分析（採算が合うか？合わないか？）

③入居者に魅力的なプランニング

２、「建築した当初に、５年先、１０年先、１５年先を想定して運営しているか？」

マンション経営で失敗したという「大家さん」と出会う事がありますが、

ほとんど、上記の２つのどちらか？がオカシイ事が多いです。

初めに、建設会社は「建てましょう」、「建てましょう」という提案をしてきます。

（弊社も建設会社ですが・・（笑））

ちなみに、私が提案する時は、「土地活用でマンション建てたい人」に、

「マンションを建てるのは危険だからやめましょう！」と言う事が多くなりました。

上記の、市場性　と　投資分析　から　明らかに投資（建築）しても、

オーナー様が儲からず、将来しんどい思いをするのが目に見えるからです。

普段から、このようなスタンスでお客様に接しているので、

よくお客様から、

「建設会社の人がそんな事言って良いのですか・・？」心配されたり、、

「あんたみたいな事を言ってくれる人は初めてや！」と言われたり、、

「なんで建てる事に消極的なのですか？」と言われたり

する事も（泣）

あくまで、オーナー様の視点で３０年後も笑って過ごせる関係を作って

いければという思いで、このスタンスで仕事をしています。

長くなりましたが、オーナー様の収支が悪くても提案する建設会社が

たくさんいます。マンション経営は建てる時に、ほぼ将来も決まります。

理由は、家賃収入が上がる事は少ないですし、

建築金額が決まれば、借入額が決まるので、返済額も決まるので、

家賃－返済　≒　「手取りの幅」が決まります。手取りが低い性能が悪いマンションを

いくら頑張って満室にしても、利益は薄いばっかりです。もし、少しでも家賃が下がる

と、もう失敗するのが目に見えてます！

失敗するマンションを作ってしまう事が失敗する原因です！

だから、地主さんは優秀なパートナーと一緒に企画する必要があります。

長くなりましたが・・

２番目の、５年先、１０年先、１５年先の将来を想定して運営しているか？です。

理由は、「マンション経営は時間が過ぎれば過ぎるほど経営が悪化するからです」

なぜって言われると。。

家賃が下落、空室が増加、メンテナンスが出てくる、税金が増える（※難しいので税金は次回に。。）

「将来、今より悪くなる確率が高いですよ！」って、建設会社の人が言ってあげてないのです。

理由は、マンション事業について勉強していないか？あえて、（建設会社として）不利になるので教えていないか？

この事実を本当に知らずに提案しているか？どれかだと思います。

私の場合は、５年、１０年、１５年先の「資金繰りが悪化する仕組み」をオーナー様にすべてお伝えしてます。

マンション建てたいって言っている方が、

「マンション経営って、こんなに怖いものなのですね・・・」って言われたり、

「今まで、こんな事教えてくれる人いませんでした！！」と言われる方が多いです。

自社の建築の仕事をするのには不利な事ばかりです（笑）

しかし、この事実を伝えないと、将来オーナー様を不幸にしてしまうと思うので、

あえて、初めからお伝えするのです。

そして、その方にあった「将来計画」を一つ一つ手作りで立てるようにしてます。

「毎月、お金いくら欲しいですか？」

「毎月、いくら積み立てて回せますか？」　一つ一つ聞いていきます。

あと、

場合によっては、節税効果を大きくする為に、税理士の先生と一緒に、「法人化」のお手伝いや、

資金繰りを良くする為に、「生命保険の見直し」をしたりなど、

ありとあらゆる事を考えてご提案します。

すると、地主さんからは

「将来の道筋が見えました！」

「５年後、１０年後、１５年後もこの通りマンション経営すれば良いのですね！」

「１０年後に、３，０００万円貯めないといけない事が分かりました！」

「数字で検証してみると、将来のリスクが少ない事が分かり安心しました！」

など、将来が見えてくるので頭がスッキリして頂けます。

ここまですると、建てられる地主さんにとって「本当に最大限効果が出来るマンション」

をご提案する事が出来るのです。（プランニングについては触れてませんので、また

次回以降触れてみます）

色々、マンション経営についてマイナスな面を書きましたが（笑）

実は、上記の通り、きちんとしたマンションを企画して、きちんと運営すれば、

マンション経営は良い所がたくさんあります。

一度、入居が入れば、しばらく売上は上がり続けます。そして、全員が一斉に退去する事はありません！

何を言いたいかと言えば、「いきなり返済できない」というぐらいに売上（家賃収入）が落ちる事は

あまりないですよ。緩やかに、１~２室退去が出て、売上が少し落ちる事はあると思いますが、

売上の波は少ないです。だから、安定しているのです。ただ、すごく儲かる商売ではないかもしれませんが（笑）

きちんとマンションを使ってあげれば、毎年何百万もの手取り収入が入ってきますので、

地主様の人生にプラスをもたらしてくれます！

ぜひ、成功する大家さんになって下さい！

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