賃貸経営～安定経営の鍵“テナントリテンション”～

こんにちは！満室経営コンサルタントの三木です！

以前、賃貸経営について面白い話を聞いたことがあります。

「昔は、入居者が出入りすればするほど儲けるのです！」

このような経験をされてきたオーナーさまも、少なくはない

と思います。このような神話のような話が、現実として

起きていた時代があったのです。

まだ賃貸住宅の供給が少ないとき（エリア）は、貸し手市場

ですので、このような話が成立しておりました。

しかし、昨今のように、賃貸住宅の供給が増加し、逆に借りてである

入居者（人口）が減少している中では、典型的な借り手市場と

なっております。

このような市場では、昔の神話のような現象は起こるはずが

ありません。正反対の現象が起きているのです。

これを比較してみると以下のようになります。

（貸し手市場の場合）

・家賃：５万円　共益費込み

・敷金：３０万円

・敷引き：３０万円

・広告料：５万円

・退去清算：入居者負担（大）

・次回募集家賃：５．５万円

★差し引きすると・・・＋３０万円　※この計算は１ヶ月のみでの

計算となります。

（借り手市場の場合）

・家賃：５万円　共益費込み

・敷金：０万円

・礼金：５万円　※ワンルームでは、一般的にゼロゼロ物件と呼ばれ

ものが急増しています。

・広告料：１０万円

・退去清算：オーナーさま負担（大）

・次回募集家賃：４．７万円

★差し引きすると・・・±０万円

以上のようになります。

この差だけでも３０万円あります。退去して

次の募集をかけるのに、家賃が上がっていた時代です。

昨今の賃貸市場は、一度退去が発生すると

・家賃は下がる↓

・初期費用は下がる↓

・リフォーム費用負担は増える↑

・広告料は増える↑

など、マイナス要素がたくさんあります。このような中で、賃貸経営で

成功するために必ず必要となるのが、

“テナントリテンション＝長期入居”

だと考えております。

今後はこのテナントリテンションを高めることが重要になってきます。