大阪で収益マンションは中古より土地活用が最適な理由

 

 

こんにちは。土地活用アドバイザーの西田です。

今年も残すところ後５日となりました。今年も悔いを残さぬよう、

残りも全力で進んでいきたいと思います。

 

 

 

 

さて、今回の話題は「不動産投資について」です。

近年、不動産投資市場がますます活発化していますね。

私もお客様から収益物件の購入についてかなり相談を頂きました。

これを読んでいるあなたも、少しでも安くて利回りの高い一棟売りの

中古マンションがないかなぁと日々インターネットなどで探している

のではないでしょうか？

 

 

 

 

しかしちょっと待って下さい！

 

 

 

 

なぜあなたは中古の一棟売り物件ばかり探すのでしょうか？？

私のお客様にもよく言うのですが、もしかして、「投資費用が安い」

という理由だけで一棟売りの中古マンションを購入しようと思って

いませんか？しかし、そんな理由で中古物件を購入するのは、

本当は危険なのです！

 

 

 

実は今、不動産投資をするのであれば、中古一棟売り物件よりも

土地から購入して新築マンションを建築する「新築投資」が断然に

おすすめなのです。

せっかくの大金を投資する不動産投資において、中古物件の購入は

あなたが思っている以上にリスクが高い事なのです。

だって、その中古物件は経営がうまくいかない、もしくは将来的にそうな

りそうだから売りに出されているんですよね？

 

 

 

 

 

 

だから、今不動産投資をするならば絶対に、土地から購入する

「新築投資」が良いのです。

 

 

 

 

 

 

そこで今回は、大阪で収益物件や収益マンションをお探しの方に、

「土地活用」による「新築投資」がオススメの理由を９つ解説いたします。

 

 

 

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◆目次◆

収益物件より土地活用の理由１：今、中古物件の利回りが下がってきている！

収益物件より土地活用の理由2：家賃が高くとれる

収益物件より土地活用の理由3：場所が選べる

収益物件より土地活用の理由4：売却しやすい

収益物件より土地活用の理由5：不動産は加工していく時代である

収益物件より土地活用の理由6：入居が入りやすく家賃が下がらない企画ができる。

収益物件より土地活用の理由7：修繕費やメンテナンス費用がかからない

収益物件より土地活用の理由8：キャッシュフローは新築の方が高い。

収益物件より土地活用の理由9：中古物件は融資が付きにくい

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理由①：今、中古物件の利回りが下がってきている！

収益物件や収益マンションは、7～8年前まではファンド会社の

倒産などの理由で、破格の値段で出回っており、それに伴って

特需がおこっていました。

しかし現在市場は落ち着きを取り戻し、物件を無理に売る必要が

なくなってしまいました。むしろ所得の低下などで不動産投資に

興味を持つ人が増え、需要が増えたため値段はだんだん上がって

きているのです。しかし、だからと言って家賃が上がる訳ではありませ

んし、むしろ下降傾向ですから、収益物件・収益マンションの利回りは

下がっているのです。そして世の中の流れとしては利回りは6～7％に

なるように決まってきています。なぜなら、収益物件の需要が活況して

いる今、オーナーさんは物件を無理に売らなくても、希望の値段で買っ

てくれる人が山のようにいるのですから。

 

 

　しかし、表面利回りがこの数字で、ここから税金や借入れ返済金を引く

と、実際のマンション経営での利回りはもっと低くなってしまい、経営はた

ちまち上手くいかなくなってしまいます。

ですから、今複数の物件を持ち成功している投資家さんは土地から買っ

て新築投資をすることが増えているのです。

 

 

 

 

 

理由②：家賃が高くとれる

都心や駅の近くなどの土地を選んで購入し、新築投資をした場合、

家賃は高く取れる傾向にあります。逆に中古物件だと、いくら都心

部であっても家賃は下降傾向にあります。

 

 

そして新築マンションには一定層の需要が常にあり、何も工夫しな

くても満室になる可能性が高いのです。そしてその層を取り込める

のは竣工から３年間くらいまでで、この期間を味わえない中古マン

ションは不動産投資の旨味を逃してしまっているのです。

そして企画次第では、相場の2～3割程高い家賃で貸せる場合もあります。

 

 

 

 

 

理由③：場所が選べる

人が集まっている場所に物件を持つと、賃貸物件は成功しやすい

ということは、賃貸経営において基本中の基本です。

また、不動産投資においても「場所選び」は不動産投資を成功させ

るために欠かせない要素の一つなのです。

なぜなら不動産は将来「売却する」ということも考えて投資する必要

があります。都心部の収益物件の場合、家賃が下がりにくいというこ

ともあるのですが、、都心部は売値を下げなくても次に購入する人が

見つかりやすい、というのも大きな理由です。

次に購入する人も絶対に次に売却する事を想定して物件を選びますからね。

ですから、都心部の土地を選ぶということが大事なのです。

 

 

その点、中古の収益物件・収益マンションの場合は、狙い通りの場所に

あるとは限りません。逆に、自分で土地を見つけ土地活用をするならば、

ある程度自由に場所を選ぶことができ、売却時の戦略も立てやすいのです。

 

 

 

 

 

理由④：売却しやすい

人口はどんどん減っている今、不動産の長期保有はリスクとなります。

不動産投資は新しい物件への買い替えを行っていかなければ、空室

や家賃の低下など、そのリスクは重たくなっていきます。

ですから、「いつか売る」という選択肢を持って不動産投資をすることが

不動産投資をするうえでは重要となります。

 

 

賃貸経営が上手く、時代の変化に敏感なやり手の投資家であれば、

air bnbやシェアハウスなど、時代に合せて貸し方を変えることができる方も

いらっしゃいます。そういう方は長期保有しても問題ないかもしれません。

しかし、不動産経営の初心者の方や、サラリーマン大家さんなど、本業が

忙しくてなかなかそこまで手が回らないという方は、長期保有すればする

ほど収益げ減ってしまう傾向があります。

 

 

 

 

 

 

理由⑤：売却しやすい

中古物件は本当に利回りが出ない時代になっています。

ですから、今は不動産を加工する時代になってきているのです。

加工するというのは、土地を買って建物を建てることも加工にな

りますし、古い物件をフルリノベーション、コンバージョンすると

いうのも加工になります。

賃貸住宅は今、飽和状態にあり、どこにでもあるような一般的な

物件では入居が入りづらくなってきています。

 

 

ですから、不動産は市場や時代の流れを見極め、色々なアイデ

アを持って加工し、利回りが出るようにすることが今一番大事なのです。

この点、すでにある収益物件・収益マンションでは、加工の内容に

限界が出てきます。色々なアイデアを生かすためには、土地活用で

新築投資をする方が、融通が利くのです。

 

 

 

ですから、収益物件は良きタイミングで売却し、新しい物件に変えていく

ことが不動産投資を成功させるポイントなのです。

従って、売却が年々難しくなる中古物件よりも、「土地活用」、土地から

購入する「新築投資」の方が断然有利になります。

 

 

 

 

 

理由⑥：入居が入りやすく家賃が下がらない企画ができる。

賃貸市場は今、飽和状態にあります。

消費税や相続税の増税の関係で、ここ2～3年で新しい物件が

次々と建設されました。

その影響で建築業界に人材不足問題がおこったことも記憶に

新しいと思います。そんな中、中古のどこにでもあるような一般

的な物件は、なかなか入居者が決まらず、最終的に、家賃を下

げるか広告料を上げないと入居は難しいという状況が実際に起

こっています。

 

 

 

もし、中古でそんな物件を持ってしまえば、利回りはどんどん

下がり、ゆくゆくは破産…なんてことも起こりかねません。

そんな時代だからこそ、今は物件に特徴を持たせることが

重要になってきているのです。

 

 

 

例えば、ゴルフ好きの集まるマンションや、ワイン好きが集ま

るマンションなど、そこにしかない入居者が選ぶ理由を物件

に持たせるのです。

しかし、中古物件で、途中からそのような事をしようと思っても

なかなか難しいものです。新築であれば、建てる段階で市場に

あった企画を考えることが可能です。

そして、そういった「そこにしかない特徴」を持った物件は、家賃

を高く設定でき、かつ家賃が下がりにくい傾向があります。

その結果、10年20年たっても高利回りを維持できるのです。

 

 

 

 

 

 

 

理由⑦：入居が入りやすく家賃が下がらない企画ができる。

建物は古くなればなる程、メンテナンス代が余計にかかってきます。

原状回復費用もさることながら、給湯機や水回りなどの設備の交換が

あったり、中古物件では配管などの見えない部分の修繕が出てくる

可能性が高くなります。

また、大規模修繕などをしょうと思えば1000万円近くかかってくる場合

もあります。そうなると経費ばかり多くかかってしまい、手残り金額が少

なくなってしまうのです。修繕費やメンテナンス費用を考えると、土地

活用による新築投資の方がトータルで見た場合、有利なのです。

 

 

 

 

 

 

理由⑧：キャッシュフローは新築の方が高い。

実は、不動産投資を成功させるには、投資利回りよりもキャッシュフロー

利回り、つまりその物件が稼ぎ出す力が重要なのです。

キャッシュフロー利回りとは、簡単に言うと物件の家賃収入から空室損や

維持費、借り入れの返済金などを差し引いた一連のお金の流れとその

割合のことを指します。

家賃収入も低く、メンテナンス費用が余計にかかる場合が多い中古物件

の場合は、稼ぎ出す物件の力は弱くなります。

 

 

そして、ここで注意するべきなのは、キャッシュフローの投資費用に対す

る「割合」が重要だということです。

例えばキャッシュフローの手残り金額が同じ100万円だとしても、借入金

が1億円と2億円では、どちらの方が経営として良いと思われますか。

これはもちろん1億円の場合ですよね。

 

 

 

多くの不動産会社で出されている利回りは、家賃収入と投資金額の割合

を示す表面利回りです。しかし、この表面利回りが高いからといってうかつに

購入してしまうのは実はとても危険なのです。

維持費や空室損などが多ければやはり手残り金額は少なくなってしまいます。

この点、新築投資の場合だと、新築の特権で家賃は高く設定できますし、

メンテナンス費用もほとんどかかりません。そして何より企画の段階で稼ぐ

マンションにできるので、将来に渡って安定経営が維持できるのです。

 

 

 

 

 

理由⑨：中古物件は融資が付きにくい

建物には構造によって法定耐用年数が決まっています。

そして、銀行の評価基準は基本的には物件の法定耐用年数で決まり、

その年数までしか融資期間を伸ばしません。例えば鉄筋コンクリート造

であれば法定耐用年数は47ですが、築20年の物件を購入すれば融資

期間は27年までになります。

 

そうすれば、一回の返済金額が大きくなり、収支が回ってないと判断され

融資の審査が通らない可能性が出てくるのです。

もしくは、自己資金を、多く出し借り入れを減らして購入しないといけなく

なってしまいます。そして中古物件は担保評価も出にくい傾向にあります。

 

 

土地と建物の価値で決まる担保評価において、建物の築年数が古くな

ればそれだけ担保評価が下がるというのは当然のことですよね。

融資の面から考えても、中古の収益物件や収益マンションを購入するよ

りは、土地活用に「新築投資」の方が、メリットが大きいと言えるでしょう。

 

 

 

 

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不動産投資を成功させるための秘訣・・・

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動産投資を成功させるのに一番重要なのは、今の利回りだけではなく、

将来の出口戦略もしっかりと立てるという事です。

いつ売却するのか、そしていかに高く売却できるように賃貸経営をして

いくか。中古物件への投資では、この出口戦略が立てづらいのです。

その点、新築投資であれば、しっかりとした出口戦略を立てることが可能に

なるのです。

 

しかし、多くの投資家と呼ばれる方たちは目先の利回りにばかり気にし、

比較的利回りが高くなる（購入価格が安い）中古物件に投資し、

結局売却時に苦労してジリ貧になってしまうケースが多いのが現実です。

何千万、何億円という借り入れをして行う不動産投資は、一度の失敗が

命とりになる投資です。そうなってしまう前にもう一度、中古物件に投資

するか土地購入からの新築投資をするのかを考えてみて下さい。

 

 

 

もしかしたら、今がそのことを考えるラストチャンスかもしれませんよ！

あなたの不動産投資が成功するように応援しています！