ＣＰＭの研修　不動産の投資について

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先日、ＣＰＭ（米国不動産経営管理士）の研修を受けてきました。

テーマは不動産投資の複数年での分析という事です。

具体的にいうと・・、
「オーナー様が物件を購入する判断」
「持っている物件を売却する判断」
「物件の改装（バリューアップ）の判断」
などです。

ＩＲＥＭ（ＣＰＭ資格を発行している団体）では、投資は３年?５年で完結（売却）しなさいと言われています。

（実際に売却しなくても、売却するものとして計算します。）

理由は、投資という観点から見ると、５年以上の保有はリスクがあると見るからです。

家賃下落のリスク、

天災地変のリスク、

メンテナンスのリスクなど、

時間の経過がリスク

と考えています。

だから、投資を考える時には、将来のリスクを考えて

「買う時の投資判断」だけではなくて、「将来の投資判断」も一緒にしなければなりませんという事です。

「買う時の投資判断」は、

“市場調査”をして、

「家賃相場・空室率・維持経費」を調べて、

収支計画を組んで、「安全性と効率性」を判断します。

「安全性」は、

借入返済出来るのか？

借入は多くないのか？

という事で、

「効率性」は、

利回りが良いのか？

レバレッジが効いているのか？

という判断をします。

複数年での判断はというと・・

「手取り収入（ＣＦ）」を将来のリスクを見て安く見積った状態でどれぐらいの手取りになるのか？

売却する時の「市場の値段」を計算して、

その時の「借入残高」と比較して売却益がどうなるのか？

そして、

「手取り収入」と「売却益」から見て、

「投資としてどれぐらいプラスになるのか？」、

逆に「どれだけマイナスになってしまうのか？」

という事を判断します。

もう少し具体的になると・・・、

売却を踏まえて５年間投資した時の

「利回りはいくらになるの？」、

「一体どれだけ得したの？」

という事を数値にして出します。

「改装（リノベーション）」の判断も同じです。

改装して、どれぐらいの効果があるのか？という事を数字で計算して出します。

この投資判断をする事で、不動産投資で大幅に失敗する事が無くなるのだろうなと思いました。

（実際には、市場調査もしなければ駄目ですが・・）

不動産投資を考えられている、オーナー様にお役に立てるようにもっと力を付けて頑張っていきたいです！

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