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サービス付き高齢者向け住宅で失敗しない3つの方法(運営事業者編)

2016.07.23  記:  staff5

 

サービス付き高齢者向け住宅を運営する事業者がたくさん出てきています。

異業種で参入する事業者、居住系はやっていないが初めて居住系をする事業者

自分の土地があるから、運営もしてみたいという地主。すでに数棟運営している事業者

など、これから運営をしていく中で失敗しない3つの方法をお伝えします。

 

1.立地の選定はシビアに行う

立地は確実に入居に影響してきます。しっかりと市場性を把握することで、入居率が高まるということは言うまでもありませんが。

今から運営しようとする土地は、運営事業者が土地勘があるかないかで決まります。

周辺のデイサービスの状況、ケアマネの状況や環境側面はどうか!!しっかりと見定める必要があります。

2.ターゲットを明確にする

運営するときにターゲットは明確になっていますか?

ざっくりいうと、高級路線でいくのか低価格訴求型でいくのかといったところです。

事業者の理念に沿った利用者(入居者)さんをターゲットにするのが一番です。

それも、ニッチなターゲット戦略がとても必要になってきます。

入居者のペルソナ像をしっかり作っておく必要性があります。

また、ターゲットによって集客方法や満室想定日数が異なってきます。

高級路線でいくと入居の推移はなだらかになっていきます。

その分運転資金が必要にもなってきますので、ターゲット設定時にしっかりと金銭面も考慮しておく必要がります。

3.支払い金額は低く抑える

最後に支払う金額は低く抑えることです。

運営を行うに当たっては3パターンが考えられます。

1.地主の土地に地主が建設して、それを長期に借りる

2.地主に土地を借りて、事業者が建設する(建設費は30年の借り入れ)

3.事業者が土地を買って、建設する(土地代、建設費は30年の借り入れ)

このようなパターンが多いと思われますが、ここではどのタイプがいい悪いというよりも

どのパターンでも一つだけ言えることは、支払いを最小限に抑えることです。

 

地主から借りるのであれば、入居者からもらう賃料よりも安くすること

銀行の返済も入居者からもらう賃料よりも安くること

です。

計画時に失敗すると取り返しがつきませんので、しっかりと計画性をもってやっていく必要があります。

この支払はほとんどばあい、建設費に影響してきますので

安くてよいものを建設する事業者見つけることで、支払いを最小限に抑えることが可能になっています。

 

以上が3つの方法です。

みなさんもこの3つに中止して、ぜひ良い高齢者住宅を運営していください

 

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