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サービス付き高齢者向け住宅で失敗しない3つの方法(地主編)

2016.07.14  記:  staff5

最近土地活用の提案で、サービス付き高齢者向け住宅等が増えてきています。

どこの建設会社でもサ高住、補助金などと言って提案してきているのでは無いでしょうか

マンションよりも、サ高住のほうがいいですよ、高齢者が増えてきますから

といって提案しているところがほとんどです。

しかし、成功している地主さんはごくわずかです。

では、どうすれば失敗しないで活用できるのでしょうか?

失敗しない方法 1つ目  市場性の確認

 

まず一つ目が市場性の確認です。

当たり前かもしれませんが、これをやっていない地主さんがほとんどです。

建設会社、設計事務所の営業マンは全国規模の高齢者数の増加を口にしています。

また、地域を絞っても高齢化率の話をしてきます。

しかし、入居者は高齢化率では測れません。地方に行けば行くほど人口は少なく、高齢化率が高いということになります。100万人の10%が高齢者といういう地域と30万人の30%が高齢者といういう地域、高齢化率だけ見ると30万人のほうが高齢者が多いように見えますが、10万人と9万人で後者のほうが実数では少ないのです。だから、事業者は入居をさせるためにあの手、この手を使っていかないといけなくなり、事業が立ち行かなくなるわけです。市場性を図る場合は、高齢者住宅に入るターゲットの人口が重要になります。高齢者が多くても、介護保険利用者が少なければ、またターゲットが減ってきます。それをしっかりと把握する必要があります。

 

2つ目が賃料設定です。

やっぱり、賃料は高いほうがいいですよね。建築費を払うのは地主さんですから、しっかりとした利回りは確保したいものです。

しかし、それが失敗の原因につながります。

建設会社によっては、建築費を高くしたいから、運営事業者に家賃を高く支払ってもらうというスキームを組んでいるところもあります。

そういう時は「介護事業者さんは、入居者から家賃の他に介護保険ももらっているから、それくらいはお支払いできますよ」という謳い文句を言ってきます。

それだったら安心なのでは?と思うかもしれませんが

答えはNOです。

市場家賃より高いサ高住はヤバイですよ

介護保険を取れると言っても、そこまで売上上がりませんので、実は嘘なんです。

介護事業者が疲弊していくだけです。最悪の場合は、途中解約となります。

入居が入らないまま、途中でダウンという事例を多数見ています。

次の事業者をつければ大丈夫・・・。

それもNOです。

もしあなたの計画が7万円/室の賃料なら、次借りてくれる事業者は4.8万円/万円くらいを言ってくるでしょう、差額2.2万円です。銀行への返済ができるならそれでもOKでしょう。

その分建築費が高く、借入額も多ければ、その時点でアウトです。

だからこそ、賃料設定は注意する必要があります。

 

3つ目  建設会社をしっかり選ぶ

2つ目でもお伝えしたとおり、家賃の相場は市場が決めています。

そして家賃が決まれば建設費が自ずと決まって来ます。

しかし、建築費だけで建設会社を決めては行けません!!

なぜなら・・・。

ほとんどの建設会社は建ててさようならです。

賃貸マンション等とは違い、特殊な建物、土地活用になってきます。

建てて終わりではなく、本当の勝負はここからなのです。

ちなみに、設計時点で介護事業者の人件費が2割くらい削減できることもあります。

建築コストがすごい安い 何もノウハウのない会社

建設コストはそこそこで ノウハウや実績がある会社

建設コストが高いが   実績がある会社

どこを選びますか?

それによって、成功か失敗かが分かれます。

 

以上3つのことに注意して進めていけば、サ高住の運営は怖くありません

みなさんの成功をお祈りしています。

 

 

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